BİLGİ PAYLAŞTIKÇA ÇOĞALIR
Gayrimenkul alım-satımı ve kiralanması konularında yol gösterici birçok bilgiyi bu sayfada bulabilirsiniz.
GAYRİMENKUL SATIŞINDA NELER GEREKLİDİR?
Taşınmaz malların alım-satımı işlemleri Tapu Dairesi’nde yapılır. Tapuda yapılacak işlemler öncesinde, Tapu Müdürlüğü’nden randevu alınması gerekir. Bu işlem devlet dairesine gidilerek yapılırken günümüzde online olarak da yapılmaktadır. Alınan randevu günü ve saatinde iki tarafın da gerekli belgelerle birlikte bulunması gerekmektedir.
Satıcıdan Tapuda Satış İçin Gerekli Evraklar:
- Tapu aslı veya fotokopisi
- 1 adet vesikalık fotoğraf
- Nüfus cüzdanı (T.C. kimlik numaralı) aslı ve 1 adet fotokopisi
- Belediyeden “Vergi Borcu Yoktur” yazısı (Vergi borcunuz çıkarsa, geçmiş döneme ait “Ödendi Makbuzları” belediyeye ibraz edilmelidir.)
- Tapu işlemlerini emlakçı yapacaksa vekâletname (Emlakçı adına)
Alıcıdan Tapuda Satış İçin Gerekli Evraklar:
- 2 adet vesikalık fotoğraf
- Nüfus cüzdanı (T.C. Kimlik numaralı) aslı ve 1 adet fotokopisi
- C. Kimlik numarası
- Tapu işlemlerini emlakçı yapacaksa vekâletname (Emlakçı adına)
Taraflardan Birinin Tüzel Kişi Olması Halinde Tüzel Kişilerden Tapuda Satış İçin İstenen Evraklar:
- Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi şirketlerin Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenmiş, taşınmaz mala ilişkin satışlarda yetkinin ve yetkililerin kimlik bilgilerinin açıkça yer aldığı yetki belgesi, ilgili sanayi ve ticaret odası müdürlüğünden tasdikli olarak alınır. Bu belge, işlemin yapıldığı yıla ait olmalıdır.
- Şirket vergi levhası aslı ve örneği, son yönetim kurulu seçiminin bulunduğu sicil gazetesi örneği
- Şirket yetkilisinin imza sirküleri
- Şirket adına satışta bulunacak vekil ise düzenleme şeklinde yapılmış vekâletin aslı
- Söz konusu gayrimenkulün ilgili belediyeden alınmış “Harca Tabii Rayiç Değer” ve “Vergi Borcu Yoktur” yazısı
GAYRIMENKUL SÖZLÜĞÜ
Kat Mülkiyeti
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri; arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına (Kat mülkiyeti kütüğünde ) veya (Kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.
Kira Sözleşmesi
Bir gayrimenkulün ücret mukabilinde belirli bir süreyle kullanılmasını bir başkasına terk etmesidir. Kira sözleşmesi gayrimenkul maliki veya temsilcisiyle; kiracı veya temsilcisi arasında yapılan bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi taraflar arasında yazılı şekilde yapılacağı gibi, noterde de yapılabilir.
Satış
Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi, satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.
İstenecek Bilgiler: İşlem Tapu Sicil Müdürlüğü’nden talep edilirken aşağıdaki hususların satıcı tarafından tam olarak bilinmesi gerekir. Bunlar:
- a) Satışa konu taşınmaz
- b) Satış bedeli
- c) Alıcının adı soyadı, alıcı tüzel kişi ise ticaret unvanı veya adı
- d) Taşınmazın tamamının veya hissesinin satılacağı
- e) Satış bedeli tamamen alınmayacak ise kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip edilmeyeceği
Satış Vaadi
İleride yapılacak satım akdinin taahhüdüdür. Satış vaadinde esas olan satış akdini yapma borcudur. Dolayısıyla satış akdinden farklı bir sözleşmedir. Ön akit mahiyetindedir. Satış vaadi, mülkiyeti alıcıya geçiren bir sözleşme olmayıp; satış vaadi sözleşmesinde sözleşmede belirtilen sürede aynı hakkın geçirilmesini isteme hakkı verir. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenebilir. Tarafların talebine bağlı olarak tapu siciline şerh verilir. Satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde tapu siciline şerh edilebilir. Ancak adli yargıya müracaat için 10 yıllık genel zamanaşımına tabiidir. Bu süre sözleşmede akdin yapılacağı tarih belirtilmemişse bu tarihten itibaren başlar.
İmar Uygulaması
Kent ya da kasaba halkının sağlığını korumak, toplumsal, ekonomik ve kültürel gereksinmelerini ülke, bölge ve kent verilerine dayanarak oluşturulmuş haritalar üzerinde toprak parçalarının kullanım biçimlerini ve başlıca bölge tiplerini gösteren, tüzel bir değeri olan onaylanmış belgelere denir. Bu planlarda oturma, çalışma, dinlenme ve ulaşım gibi kentsel işlevler arasında denge kurulmuş, eldeki olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yolları bulmak için (varsa) kadastro durumunu da belirtilmiştir.
İmar planı bulunan bir yerde İmar Kanunu 18. maddesi gereğince bir düzenleme yapıldığı takdirde düzenlemeye konu parselin önceki yüzölçümünün en çok % 35’i düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz olarak kesilebilir. Kesilen bu miktarlar o bölgenin yol, meydan, park, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden başka amaçla kullanılamaz.
Bir bölgede 2981-3290 sayılı yasa gereği de imar planı yapılabilir. İmar planı yapılması talebe bağlı bir işlem olmayıp, uygulamayı yapacak kamu tüzel kişilerinin plan yapımına ilişkin kararı alması yeterlidir. Plan kararı alınıp onaylandıktan sonra düzenleme sınırı içinde bulunan parsellerin Tapu Kütüğü Beyanlar Hanesi’ne “ İmar Uygulamasına Alınmıştır.” şerhi işlenerek işleme başlanır. Planın düzenlenmesinden sonra şuyulandırma cetveli ve diğer evraklar kontrol için Kadastro Müdürlüğü’ne gönderilir. Kadastro kontrolünden sonra tescil için Tapu Sicili’ne gider.
Kamulaştırma
Kamulaştırma, Devlet veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallarının tamamına veya bir kısmına el koyması işlemidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma, Tapu Sicili’ne şerh verilmesi veya mülkiyetin nakli olmak üzere iki şekilde yansır. Şerh verilmesi iki kısımda mütalaa edilir:
- Geçici Şerh: Kanunun 7. maddesi gereği ilgili kamu tüzel kişiliği tarafından kamu yararı kararı alınmasından sonra Tapu Sicili’ne bildirilir. Buna istinaden Tapu Sicil Müdürlüğü’nce de Tapu Kütüğü’nün beyanlar hanesinde belirtme yapılır. Bu şerh tasarruflarına engel değildir.
- Kesin Şerh: Kanununun 31. B maddesi gereği kurumca bildirilmesini müteakip şerhler sütunun da Tapu Sicili’ne belirtmesi yapılır. Bu şerh taşınmazın devir ferağ ve temlikini yasaklar.
Mülkiyetin nakli de iki şekilde gözükür:
- Rızai Ferağ: Satış işlemi gibidir. Taraflar birlikte müracaat ederek tescil talebinde bulunurlar.
- Mahkeme Kararı ile (Hükmen) Tescil: Malikin rızaen ferağ vermemesi halinde mahkemenin vereceği karara istinaden tescil yapılır. Kamulaştırma işlemi taşınmazın tamamı veya kısmı için yapılabilir.
Şufa Hakkı (Önalım)
Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazın, hissedarlarından bir veya birkaçının hisselerini üçüncü bir şahsa satmaları halinde diğer hissedarların gösterilen satış bedeli üzerinden cebren öncelikle satın alma hakkıdır. Şufa hakkı kanundan doğabileceği gibi sözleşmeyle de konu olabilir. Sözleşmeden doğan şufa hakkının Tapu Sicili’ne şerhi gerekir. Şufa hakkının kullanılması satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay ve her halde 10 yıldır. Bu süreler hak düşürücü süredir.
Şufa Feragati
Hisseli taşınmazlarda, hissedarlar dışında üçüncü kişilere satış yapılması halinde diğer hissedarların kanunen öncelikli satın alma hakları bulunmaktadır. Söz konusu bu haktan paydaşlar isterlerse feragat edebilmektedir. Feragat halinde, feragatte bulunan hissedarlar birbirlerine karşı bu haktan yararlanamazlar.
Kanuni şufa hakkından feragat için Tapu Sicil Müdürlüğü veya noterlikçe feragat sözleşmesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi halinde söz konusu sözleşmenin tescili için Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekecektir. Tescili talepte bulunacak kişiler feragatte bulunan hissedarlar veya onların temsilcileri olacaktır.
Bağış
Taşınmazın karşılında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.
Medeni Haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya vasilerce bağışlanamaz.
Hibeyi, medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olanlarla, bu hakları kullanma yeterliliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından (Veli, vasi vb.) temsil edilen kişiler, kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde, kendilerine yapılan taşınmaz hibesinin kabul edemezler. Mümeyyiz kütük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için, bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.
Devre Mülk Hakkı Tesisi
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere tesis edilen bir irtifak hakkıdır.
Bu belirli dönemler 15 günden daha az süreli olamaz. Sürelerin toplamı ki bakım süresinde dahil bir yılı aşmaması gerekir.
Haciz
Kesinleşmemiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi mümkün olan mallara icra dairesinin el koymasıdır. Gayrimenkulün hacizli olması, onun bir başkasına devrini veya üzerinde hak tesisini engellemez. Taşınmazı hacizli olarak devralan veya lehine hak tesis edilenlerin tapu kütüğünde kayıtlı haciz şerhini gördüklerine dair beyanı, bu işlemler için düzenlenen resmi senet veya tescil işlem belgesinde belirtilerek ilgilinin imzası alınmaktadır. Haczin kamu alacağından dolayı konulması halinde, mevcut haciz şerhi tapu kütüğünden terkin edilmediği müddetçe taşınmaz devredilemez, üzerinde bir hak tesis edilemez. Bu işlemler ancak haczi koyan ilgili makamın muvafakati ile yapılabilir.
Haciz Terkini: Haciz terkini, haciz koyan merciin yazılı talebi ile sicilden terkin edilir.
İhtiyati Haciz
İhtiyati hacizlerde, alacak taraflar arasında ihtilaflı olup, ancak mahkemeler alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak için konulan hacizdir. Bu sebeple ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talepleri ilgili mahkemenin talebi ile icra müdürlüklerince Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılmaktadır.
İhtiyati Haciz Terkini: İhtiyati haczi koyduran merciin talebi ile terkin edilir.
Kat İrtifakı
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı, bu haklara sahip olanlara da Kat İrtifakı Sahibi denir.
Konkordato
Borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişilerin alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için Ticaret Mahkemesi tarafından izin verilmesidir.
Kooperatif İşlemleri
Genel olarak Yapı Kooperatiflerinin tapuda yapacakları işlemlerin belli başlıları, taşınmazın iktisabı ve satımı ile tamamlanan yapıların üyelerine dağıtımı işlemleridir. Kooperatifler bu işlemlerini genel kurullarından aldıkları yetki ile yaparlar. Bunun için genel kurulun, yapılacak iş ve bu işi kimin yapacağını karar altına alması gerekir. Ticaret Kanunu ve Kooperatifler Kanunu Yapı Kooperatifleri’nin taşınmaz alımı ve satımlarında genel kurul kararını zorunlu kılmakla, ticari maksatla taşınmaz alım satımı yapmalarına kısıtlama getirmek istemiştir. Çünkü kooperatifin esaslı amacı, kuruluş gayesini gerçekleştirmektir. Kooperatifler Ticaret Kanunu’na tabi olup; tüzel kişi olmaları dolayısıyla yapacakları işlemlerde bağlı oldukları Ticaret Sicil Memurlukları’ndan alacakları Yetki Belgesi ile temsil edilirler. Genel Kurul kararında alım-satımı yapılacak taşınmazın hangi il, ilçe, mahalle veya köy sınırında olduğu, hangi bedel üzerinden alınacağı veya satılacağı, yetkililerin kimler olduğuna ilişkin bilgilerin belirtilmesi gerekir. Kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirmelerinden sonra yapılan mesken veya işyerlerinin üyelerine dağıtımına ferdileşme denmektedir.
Ferdileşme işleminde; Kur’a sonucunda her üyeye hangi bağımsız bölümün isabet ettiğini gösterir kooperatifçe düzenlenen veya noterden onaylı listelerin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ibrazı ile işlem yapılır. Talebin Kooperatif temsilcileri tarafından yapılması gerekir. Ferdileşmede beyan olunan değer üzerinden %o 1,2 tapu harcı ve her bağımsız bölüm için Eğitime Katkı Payı alınır.
Mahkeme İlanları
Mahkeme ilamları tescilden önce mülkiyetin edinilmesini sağlayan sebeplerden biridir. Mülkiyet kararın kesinleşmesi ile el değiştirmiştir. Tescilden önce mülkiyet geçmiştir. Şufa hakkının kullanılması satış vaadi, ölünceye kadar bakma akdi, hükmen miras taksimi vs. sebeplerle verilen kararlar örnek olaylar olarak gösterilebilir. Yabancı mahkeme kararları Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku hakkındaki 2675 sayılı yasada düzenlenmiştir. Buna göre yabancı mahkeme kararı için tenfiz kararının verilmesi gereklidir. Tenfiz kararını verecek Türkiye’deki mahkeme ilgili yasada belirtilmiştir.
Tevhit (Birleştirme)
Tevhit, birbirine bitişik olan bir veya daha fazla sayıda parselin tek parsel haline dönüştürülmesi işlemidir.
Trampa
Trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir. Her ne kadar trampa edilen mallar arasında değer denkliği söz konusu ise de bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir. Trampaya konu taşınmazların rayiç değerlerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen Emlak Vergisi Beyan Değeri olacaktır.
Ayrıntılı bilgiye “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü” ve “Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Esnaf Odası” internet sitelerinden ulaşabilirsiniz.